Czy można ustanowić hipotekę na nieruchomości podlegającej egzekucji komorniczej?

Zgodnie z Art. 930. § 3 Kodeksu Postępowania Cywilnego, nie jest możliwe obciążenie przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu. Określona wyżej wskazanym artykule sankcja nieważności dotyczy obciążenia nieruchomości, przez które należy rozumieć ustanowienie prawa ograniczającego prawo własności. Do czynności prawnych polegających na obciążeniu nieruchomości należy m.in. ustanowienie na nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest hipoteka. Hipoteka zabezpiecza wierzytelności wynikające z określonego stosunku prawnego, np. umowy kredytowej.

Obciążenie nieruchomości hipoteką stanowi wpis w księdze wieczystej dokonany na wniosek złożony w wykonaniu umowy, wpis bowiem powoduje powstanie hipoteki. Przewidziana w art. 930 § 3 k.p.c. sankcja nieważności wskazuje, że wpis hipoteki umownej dokonany po zajęciu nieruchomości jest niedopuszczalny, a czynność obciążająca nieruchomość jest nieważna, tj. nie wywiera żadnego skutku prawnego.

Zgodnie z przepisem art. 924 § 1 kodeksu postępowania egzekucyjnego w przypadku trwającej egzekucji komorniczej, która dotyczy nieruchomości dłużnika, komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w niej wpisu ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Wpis ten jest deklaratoryjny i ma na celu informowanie osób trzecich o ewentualnej nieważności czynności obciążającej, np. notariusz, w sytuacji gdy zapozna się z treścią księgi wieczystej i wzmiankami o złożonych wnioskach do księgi wieczystej powinien odmówić dokonania czynności prawnej, takiej jak hipoteka umowna, służebności, dożywocie.

Powyższe oznacza, że dłużnik nie może dodatkowo obciążać tej nieruchomości, bo ten majątek jest zabezpieczony w celu ściągnięcia stosownych zobowiązań w stosunku do innych wierzycieli, a wierzyciel po rozpoczęciu egzekucji jest zaspokajany w tej samej kategorii, co inni wierzycieli dłużnika, nie korzystający z uprzywilejowania, jakie daje zabezpieczenie rzeczowe w postaci hipoteki lub zastawu ustanowione przed wszczęciem egzekucji.

Jednak zgodnie z art. 923 Kodeksu Postępowania Cywilnego, ostrzeżenie o egzekucji z nieruchomości, wpisane w jej Księdze Wieczystej, nie ma wpływu na możliwość obrotu nieruchomością, tzn. można swobodnie przenieść własność nieruchomości (wpis w dział II księgi wieczystej). Podstawą prawną dokonania rozporządzenia tą nieruchomością stanowi przepis art. 930 K.p.c., który stanowi, że „Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika”.

Ustawodawca dokonał w przepisach prawa podziału na: „rozporządzenie” nieruchomością (czyli na przykład przeniesienie własności na inną osobę lub podmiot) oraz „obciążenie” nieruchomości (m.in. ustanowienie na niej hipoteki), różnicując prawne skutki obu czynności.

W praktyce przytoczone przepisy umożliwiają rozporządzenie przez dłużnika nieruchomością już po jej zajęciu przez komornika. Dłużnik może zatem sprzedać nieruchomość, lecz nie ma to wpływu na prowadzone czynności egzekucyjne. W takim przypadku nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Przytoczone przepisy prawne umożliwiają zatem udzielenie pożyczki gotówkowej na podstawie czasowego (na czas trwania umowy pożyczki) przeniesienia własności nieruchomości. W takim przypadku Pożyczkodawca staje się nabywca nieruchomości z ryzykiem, że w trakcie trwania umowy pożyczki lub po jej zakończeniu dojdzie do sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji sądowej.


wniosek

Wyślij zapytanie

Potrzebujesz pieniędzy? Wypełnij wniosek - oddzwonimy!

Dokumenty

Zapoznaj się z listą dokumentów potrzebnych do uzyskania pożyczki.